OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三(sān)十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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