近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(比较长的古诗词，比较长的古诗10句wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)比较长的古诗词，比较长的古诗10句通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 比较长的古诗词，比较长的古诗10句