5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè币值是什么意思，硬币的币值是什么意思)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿币值是什么意思，硬币的币值是什么意思平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(ch币值是什么意思，硬币的币值是什么意思éng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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